Compte de liquidation SCI sans activité : modèle

La dissolution d’une société civile immobilière (SCI) sans activité nécessite le respect d’une procédure rigoureuse encadrée par le Code civil et le Code de commerce. Cette démarche administrative complexe implique l’établissement d’un compte de liquidation spécifique, même lorsque la société n’a jamais exercé d’activité réelle. Les associés doivent suivre un formalisme précis pour éviter tout rejet de leur dossier par les autorités compétentes.

Le compte de liquidation d’une SCI dormante revêt une importance particulière dans la mesure où il constitue le document comptable de référence pour attester de la cessation définitive de l’activité. Sa présentation doit respecter les normes du plan comptable général, même si les écritures sont limitées au strict minimum. Cette exigence répond à un impératif de transparence vis-à-vis de l’administration fiscale et des tiers.

Procédure de dissolution d’une SCI sans activité selon l’article 1844-5 du code civil

L’article 1844-5 du Code civil encadre strictement la procédure de dissolution des sociétés civiles. Cette disposition légale s’applique intégralement aux SCI sans activité, contrairement à certaines idées reçues qui laisseraient penser qu’une société dormante bénéficierait d’un régime simplifié. La dissolution volontaire d’une SCI inactive requiert le même formalisme qu’une société opérationnelle.

Convocation de l’assemblée générale extraordinaire des associés

La convocation de l’assemblée générale extraordinaire constitue la première étape incontournable de la dissolution. Les associés doivent respecter les modalités prévues dans les statuts concernant les délais de convocation et les modes de notification. En l’absence de dispositions statutaires spécifiques, la convocation doit intervenir au moins quinze jours avant la tenue de l’assemblée, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’ordre du jour de cette assemblée doit impérativement mentionner la dissolution anticipée de la société et la nomination d’un liquidateur. Aucune autre décision ne peut être prise lors de cette réunion si elle n’est pas expressément inscrite à l’ordre du jour. Cette règle de spécialité protège les droits des associés absents en limitant le pouvoir de décision de l’assemblée.

Délibération sur la dissolution anticipée et nomination du liquidateur

Les conditions de majorité requises pour prononcer la dissolution dépendent des clauses statutaires. À défaut de stipulation particulière, l’unanimité des associés est exigée pour cette décision majeure. Cette exigence d’unanimité reflète la gravité de l’acte juridique qui met fin à l’existence de la personne morale.

La nomination du liquidateur s’effectue simultanément à la décision de dissolution. Le liquidateur peut être choisi parmi les associés ou désigné en la personne d’un professionnel externe. Dans le cas d’une SCI sans activité, la mission du liquidateur se limite généralement à l’accomplissement des formalités administratives, ce qui justifie souvent le choix d’un associé pour remplir cette fonction.

Dépôt de la décision au greffe du tribunal de commerce compétent

Le procès-verbal constatant la dissolution doit être déposé au greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel se trouve le siège social de la SCI. Ce dépôt s’accompagne du formulaire M2 de modification et de l’attestation de publication de l’avis de dissolution. Le greffier vérifie la conformité du dossier avant d’procéder à l’inscription modificative au registre

du commerce et des sociétés (RCS). À compter de cette inscription, la mention « SCI en liquidation » ainsi que l’identité du liquidateur doivent figurer sur tous les documents officiels (courriers, factures, formulaires fiscaux). Même pour une SCI sans activité, cette étape est indispensable pour sécuriser juridiquement la suite de la procédure.

Publication de l’avis de dissolution au bodacc

Après le dépôt au greffe, la dissolution de la SCI est publiée au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc). Cette publicité est généralement prise en charge par le greffe lui‑même, sur la base des informations fournies dans le formulaire M2 et l’avis inséré dans un journal d’annonces légales. Elle permet d’informer les tiers de l’ouverture de la période de liquidation.

Concrètement, même si votre SCI est dormante, la publication au Bodacc déclenche les délais pendant lesquels d’éventuels créanciers peuvent se manifester. En pratique, pour une SCI sans dettes ni créances, cette étape reste purement formelle. Toutefois, son absence peut entraîner un refus de radiation ultérieure de la part du greffe ou de l’administration fiscale, d’où l’importance de vérifier que la mention au Bodacc a bien été effectuée.

Obligations comptables du liquidateur pendant la période de liquidation

Une fois la dissolution prononcée et publiée, la SCI entre en période de liquidation. Le gérant est dessaisi et c’est le liquidateur qui devient l’organe dirigeant de la société. Même en l’absence totale d’activité, ce dernier doit respecter des obligations comptables minimales, en particulier lorsqu’il s’agit d’établir un compte de liquidation de SCI sans activité conforme aux textes.

Établissement d’un inventaire de l’actif et du passif de la SCI

La première mission comptable du liquidateur consiste à dresser un inventaire de l’actif et du passif de la SCI. Pour une SCI dormante, cet inventaire est généralement très simple : il peut se limiter au capital social, à un éventuel compte bancaire avec un solde nul, et à l’absence de dettes ou de créances. Cet inventaire n’en demeure pas moins obligatoire, car il servira de base pour le bilan de liquidation.

Pour être conforme, l’inventaire doit lister, même à zéro, les principaux postes prévus par le plan comptable général : immobilisations (biens immobiliers déjà vendus ou jamais acquis), comptes financiers, dettes financières, dettes fournisseurs, comptes courants d’associés, etc. Vous pouvez voir cet inventaire comme une photographie arrêtée de la SCI au jour de l’ouverture de la liquidation : plus cette photographie est claire, plus la suite des opérations sera fluide.

Clôture des comptes annuels de l’exercice en cours

Si la dissolution intervient en cours d’exercice, le liquidateur doit arrêter les comptes annuels à la date de dissolution : bilan, compte de résultat et annexe. Même si tous les postes sont à zéro, l’administration attend un jeu de comptes clos. Ce « mini‑bilan » met fin à la période d’exploitation (même fictive) et ouvre la période de liquidation.

Dans une SCI sans activité, cette clôture intermédiaire aboutit fréquemment à un compte de résultat nul : aucun produit, aucune charge, hormis éventuellement quelques frais de constitution ou frais bancaires. Néanmoins, l’arrêté des comptes permet de distinguer clairement les opérations liées à la vie courante de la SCI (même inexistantes) de celles qui relèvent de la liquidation proprement dite.

Tenue d’une comptabilité de liquidation conforme au PCG

Pendant la période de liquidation, la SCI reste soumise aux règles comptables classiques du plan comptable général (PCG). Le liquidateur doit donc enregistrer, le cas échéant, toutes les opérations spécifiques à la liquidation dans une comptabilité de liquidation : frais d’annonces légales, frais de greffe, honoraires éventuels, clôture du compte bancaire, apurement des derniers soldes.

Pour distinguer clairement ces opérations de liquidation des charges et produits « courants », il est recommandé d’utiliser les comptes dédiés 673 – Résultat de liquidation – Charges et 773 – Résultat de liquidation – Produits. Dans une SCI dormante, ces écritures seront très limitées, mais leur bonne ventilation facilite la lecture du bilan de liquidation et le calcul du boni ou du mali de liquidation.

Production des comptes de liquidation selon l’article L123-12 du code de commerce

L’article L123‑12 du Code de commerce impose à toute personne morale tenue à l’obligation comptable d’établir des comptes annuels « sincères, réguliers et donnant une image fidèle du patrimoine ». Cette exigence s’applique jusqu’au dernier jour de vie de la SCI, c’est‑à‑dire jusqu’à la clôture de la liquidation. Le liquidateur doit donc produire des comptes de liquidation structurés, même pour une SCI sans activité.

Concrètement, ces comptes de liquidation se composent d’un bilan de liquidation, d’un compte de résultat de liquidation et d’une annexe. Ils sont présentés aux associés lors de l’assemblée de clôture, qui statue sur leur approbation et sur la répartition du solde (boni ou mali). Sans cette validation formelle, le greffe pourra refuser la radiation de la SCI du RCS.

Formalités de radiation définitive auprès de l’administration fiscale

Parallèlement aux démarches effectuées auprès du greffe, la clôture d’une SCI sans activité suppose des formalités spécifiques auprès de l’administration fiscale. L’objectif est double : déclarer la cessation d’activité et permettre à l’administration de vérifier l’absence de revenus ou de plus‑values non déclarés.

Le liquidateur doit, dans un délai de 60 jours suivant la clôture de la liquidation, déposer la déclaration de résultats finale de la SCI : formulaire n°2072 pour les SCI à l’impôt sur le revenu, ou liasse fiscale type n°2065 et annexes pour les SCI à l’impôt sur les sociétés. Pour une SCI dormante, ces formulaires font apparaître un résultat nul, ou limité aux frais de liquidation, mais ils restent obligatoires.

Enfin, il convient de signaler la cessation d’activité auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent. Cette information est en pratique transmise via la déclaration de radiation (formulaire M4) déposée au guichet unique, mais il est prudent d’en informer directement le SIE, surtout si la SCI était assujettie à la TVA ou à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Modèle type de compte de liquidation pour SCI dormante

Pour une SCI sans activité réelle, le compte de liquidation reste un document formel, mais il doit respecter scrupuleusement la structure imposée par le plan comptable général. Un modèle clair et simplifié permet de présenter un bilan et un compte de résultat de liquidation cohérents, tout en reflétant le caractère « dormant » de la société. Vous pouvez vous en inspirer pour préparer votre propre dossier avant dépôt au greffe.

Structure du bilan de liquidation selon le plan comptable général

Le bilan de liquidation d’une SCI inactive reprend la structure classique actif/passif, mais avec des postes très limités. Avant liquidation, on retrouve généralement au minimum le capital social au passif, et en contrepartie une trésorerie ou une créance d’associé à l’actif. Après liquidation, l’objectif est d’aboutir à un bilan clôturé à zéro : aucun actif, aucun passif, le capital ayant été remboursé ou absorbé par un mali.

Voici un exemple de présentation synthétique de bilan de liquidation pour une SCI dormante au capital de 500 € :

Dans ce schéma, la perte de liquidation de 500 € traduit la disparition du capital social (par exemple, capital jamais versé sur un compte bancaire ou dépensé en frais initiaux). À l’issue du partage, le bilan final est à zéro. Ce type de présentation, même simplifié, rassure le greffe sur le fait qu’il n’existe plus ni actif ni passif dans la SCI.

Présentation du compte de résultat de liquidation

Le compte de résultat de liquidation retrace uniquement les produits et les charges intervenus pendant la période de liquidation. Pour une SCI sans activité, il se limite souvent à quelques lignes : frais de greffe, frais d’annonces légales, éventuellement honoraires d’expert‑comptable, en charges ; et absence totale de produits, sauf cas particuliers (récupération de taxe ou remboursement de trop‑perçu).

Voici un exemple très simplifié de compte de résultat de liquidation pour une SCI dormante :

Ce résultat déficitaire (mali de liquidation) viendra diminuer le montant remboursé aux associés sur leur capital initial. À l’inverse, si la SCI récupérait une petite somme (par exemple un trop‑perçu de taxe foncière), cette somme apparaîtrait en produit de liquidation et pourrait réduire le mali, voire créer un léger boni à partager.

Annexe comptable obligatoire pour les comptes de liquidation

Même si la SCI n’a jamais eu d’activité, l’annexe comptable reste juridiquement obligatoire dès lors qu’il existe un jeu de comptes annuels. Cependant, dans le cas d’un compte de liquidation de SCI sans activité, cette annexe peut être très concise : quelques paragraphes suffisent pour expliquer l’absence d’opérations et préciser le traitement du capital social et du résultat de liquidation.

En pratique, l’annexe de liquidation peut notamment préciser :

• la date de dissolution et la date de clôture de la liquidation ;
• l’absence d’immobilisations et de dettes au jour de la dissolution ;
• la nature des seules charges constatées (frais de liquidation) ;
• le mode de répartition du boni ou du mali entre les associés.

Vous pouvez comparer l’annexe à la « notice explicative » de vos comptes : elle permet au lecteur (associé, greffe, administration fiscale) de comprendre en quelques lignes pourquoi le bilan est quasiment vide et comment le résultat de liquidation a été déterminé. Cette transparence limite fortement le risque de rejet du dossier.

Rapport du liquidateur sur les opérations de liquidation

En complément des comptes de liquidation, le liquidateur doit rédiger un rapport décrivant les opérations menées depuis sa nomination. Ce rapport est présenté à l’assemblée de clôture qui approuve les comptes de liquidation, donne quitus au liquidateur et prononce la clôture définitive de la SCI.

Pour une SCI dormante, le rapport du liquidateur est généralement très court. Il peut se contenter de rappeler : l’absence d’actif immobilier, l’absence de dettes, l’établissement du bilan de liquidation, le paiement des frais de dissolution et de radiation, ainsi que la répartition du solde entre les associés. Pensez à dater et signer ce rapport : il fera partie intégrante du dossier à déposer au greffe avec le formulaire M4 et les comptes de liquidation.

Déclaration fiscale définitive et régularisation TVA

La dernière étape du compte de liquidation d’une SCI sans activité concerne la fiscalité. Même si la société n’a jamais généré de loyers ni de plus‑values, l’administration fiscale doit disposer d’une trace formelle de la cessation d’activité. La déclaration fiscale définitive permet de clore le dossier de la SCI auprès du SIE.

Pour une SCI relevant de l’impôt sur le revenu, il convient de déposer la déclaration n°2072 marquée « déclaration de cessation ». Le résultat déclaré sera en principe nul, sauf s’il existe un boni ou un mali de liquidation impactant les associés. Dans ce cas, le boni de liquidation est assimilé à un revenu distribué et imposé entre les mains des associés selon les règles applicables aux dividendes (PFU ou barème progressif avec abattement, selon l’option retenue).

La question de la TVA se pose rarement pour une SCI sans activité, mais elle ne doit pas être ignorée si la société avait opté pour la TVA sur les loyers ou détenait un immeuble ayant bénéficié de déductions de TVA. Dans un tel cas, la liquidation peut entraîner des régularisations de TVA (par exemple en cas de revente de l’immeuble dans la période de régularisation). Pour une SCI réellement dormante, non immatriculée à la TVA, aucune déclaration supplémentaire n’est en principe nécessaire.

Enfin, la cotisation foncière des entreprises (CFE) doit être ajustée. La SCI reste redevable de la CFE tant qu’elle n’est pas radiée, même sans chiffre d’affaires. En déclarant la cessation d’activité et en fournissant au SIE la date de clôture de liquidation, vous permettez l’arrêt du calcul de la CFE pour les années suivantes. Là encore, quelques démarches complémentaires peuvent éviter des rappels inutiles.