Charges locatives non mentionnées dans le bail

La question des charges locatives non mentionnées dans le contrat de bail constitue l’une des sources de litiges les plus fréquentes entre propriétaires et locataires en France. Cette problématique juridique complexe soulève des enjeux financiers considérables pour les deux parties, avec des conséquences qui peuvent s’étendre sur plusieurs années. Selon les dernières statistiques de l’Observatoire des loyers, plus de 28% des conflits locatifs concernent directement les charges, dont une proportion importante implique des dépenses non stipulées au contrat initial. Cette situation délicate nécessite une compréhension approfondie du cadre légal français et des recours disponibles pour protéger vos droits en tant que locataire.

Cadre légal des charges locatives selon le décret n°87-713 du 26 août 1987

Le système français de charges locatives repose sur un principe fondamental d’énumération limitative, établi par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce texte réglementaire, complété par la loi du 6 juillet 1989, définit avec précision les dépenses pouvant être légalement répercutées sur le locataire. Cette approche restrictive vise à protéger les locataires contre les pratiques abusives tout en garantissant une transparence financière dans les relations locatives.

Classification des charges récupérables et non récupérables en droit français

La distinction entre charges récupérables et non récupérables s’avère cruciale pour comprendre vos obligations financières. Les charges récupérables concernent exclusivement les services rendus, l’entretien courant et les petites réparations des parties communes, ainsi que certaines impositions spécifiques. À l’inverse, toutes les dépenses relatives à la vétusté, aux gros travaux de rénovation ou aux améliorations du logement demeurent à la charge du propriétaire. Cette répartition claire évite les zones grises susceptibles de générer des conflits.

Les dépenses d’ascenseur illustrent parfaitement cette distinction : l’électricité, l’entretien courant et les petites réparations constituent des charges récupérables, tandis que le remplacement complet de l’installation ou la modernisation technologique restent à la charge du bailleur. Cette logique s’applique à l’ensemble des équipements collectifs de l’immeuble.

Obligation de mention expresse des charges dans le contrat de bail

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 exige une mention expresse de toutes les charges dans le contrat de bail. Cette obligation légale constitue un préalable indispensable à toute récupération de charges auprès du locataire. Un bail qui reste silencieux sur certaines charges ne permet pas au propriétaire de les réclamer ultérieurement, sauf dans des circonstances très particulières liées à l’urgence ou à la sécurité.

Un contrat de bail constitue la loi des parties, et seules les charges expressément mentionnées peuvent faire l’objet d’une récupération auprès du locataire.

Cette règle protectrice s’applique rigoureusement, même si les charges correspondent parfaitement aux dispositions du décret de 1987. L’absence de mention dans le bail fait obstacle à leur exigibilité, créant ainsi une protection contractuelle supplémentaire pour le locataire.

Jurisprudence de la cour de cassation sur les charges omises

La jurisprudence française a constamment confirmé le principe de l’énumération limitative des charges récupérables. Un arrêt marquant de la Cour de cassation du 4 juillet 2019 a néanmoins introduit une nuance

en rappelant que les charges récupérables sont dues de plein droit dès lors qu’elles entrent dans la liste du décret de 1987, même si le bail ne les énumère pas toutes. Autrement dit, le contrat de bail ne peut ni élargir la liste des charges récupérables, ni la restreindre, mais il doit rester cohérent avec ce cadre impératif. Cette décision a suscité de nombreux commentaires, car elle invite à concilier deux exigences : le respect strict de la liste légale des charges locatives et la nécessité d’une information loyale et transparente du locataire au moment de la signature du bail.

En pratique, les juges apprécient au cas par cas la combinaison de ces deux principes. Un bailleur qui réclame des charges légalement récupérables mais qui n’a fourni aucune information claire ni régularisation annuelle pourra voir sa demande réduite, étalée, voire partiellement rejetée pour manquement à son obligation de bonne foi. À l’inverse, un locataire ne peut se prévaloir du simple silence du bail sur un poste de dépenses listé par le décret pour refuser tout paiement, dès lors qu’il a bénéficié effectivement du service (chauffage collectif, entretien des espaces verts, ascenseur, etc.).

Application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 encadre de manière extrêmement précise le régime des charges locatives. Il pose trois piliers : la liste limitative des charges récupérables renvoyant au décret de 1987, l’obligation de régularisation annuelle lorsque les charges sont payées par provisions, et le droit du locataire à la transparence via l’accès aux pièces justificatives. Cet article constitue donc la boussole à suivre dès qu’un litige naît autour de charges locatives non mentionnées dans le bail.

Concrètement, l’article 23 impose au bailleur de communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les logements. Pendant les six mois qui suivent, toutes les factures, contrats d’entretien, appels de fonds du syndic doivent être tenus à la disposition du locataire. En l’absence de cette transparence, la jurisprudence admet que le locataire puisse refuser de régler le rappel de charges ou demander sa réduction, sans pour autant cesser de payer les provisions mensuelles.

En matière de charges locatives non mentionnées dans le bail, l’article 23 permet ainsi de tracer une ligne de partage : une charge qui figure dans le décret de 1987, dont le service a effectivement été rendu, et qui est justifiée par des pièces comptables détaillées pourra, en principe, être récupérée, même si le bail ne l’énumère pas expressément. En revanche, une charge étrangère à cette liste (travaux d’amélioration, ravalement purement esthétique, honoraires exceptionnels de syndic, etc.) reste définitivement à la charge du propriétaire, même si une clause vague du bail tente de la faire supporter au locataire.

Typologie des charges locatives fréquemment omises dans les baux d’habitation

Dans la pratique, certaines catégories de charges locatives reviennent régulièrement au cœur des litiges parce qu’elles sont mal décrites, regroupées dans des rubriques fourre-tout ou purement et simplement passées sous silence dans le contrat. Vous vous demandez peut-être si votre bailleur peut vous réclamer des frais d’ascenseur, de gardiennage ou d’entretien des espaces verts alors que ces postes ne sont pas clairement listés sur votre contrat ? C’est précisément sur ces points qu’il faut être particulièrement vigilant.

Les omissions ne sont pas toujours malveillantes : elles tiennent souvent à l’utilisation de modèles de bail trop génériques, à la méconnaissance des règles par les bailleurs particuliers, ou encore à l’évolution de la copropriété (installation d’un nouvel interphone, création d’un local vélos, souscription d’un contrat d’entretien d’espaces verts) en cours de bail. Pourtant, en cas de litige, ce sont ces « détails » qui feront la différence entre des charges locatives exigibles et des sommes que vous pourrez contester.

Charges de copropriété non mentionnées : ascenseur, gardiennage, espaces verts

Les charges de copropriété regroupent un large ensemble de dépenses liées aux parties communes : ascenseur, gardiennage, entretien des espaces verts, éclairage, nettoyage, etc. Toutes ne sont pas récupérables auprès du locataire, et toutes ne sont pas toujours identifiées dans le bail. L’ascenseur en est un exemple parlant. Le décret de 1987 autorise la récupération de l’électricité, des visites d’entretien périodiques, des petites réparations et du dépannage. En revanche, les gros travaux de remise aux normes ou de remplacement de l’appareil demeurent à la charge définitive du bailleur.

Concernant le gardiennage, la règle est tout aussi encadrée : seul un pourcentage du salaire et des charges sociales du gardien ou de l’employé d’immeuble est récupérable, à condition qu’il assure effectivement des prestations de nettoyage des parties communes et/ou de sortie des poubelles. Si le gardien ne fait qu’une partie de ces tâches, ou si ses missions sont essentiellement administratives, la quote-part récupérable diminue d’autant. Les frais liés aux espaces verts (tonte, taille, désherbage, arrosage, remplacement de plantes courantes) sont, eux, récupérables lorsqu’il s’agit d’entretien courant, mais pas lorsqu’il est question de création d’un jardin ou de travaux d’aménagement importants.

Lorsque ces postes n’apparaissent pas noir sur blanc dans votre bail, cela ne signifie pas automatiquement que vous n’y êtes jamais tenu. Si le logement appartient à une copropriété et que vous bénéficiez d’un ascenseur ou d’espaces verts entretenus, le bailleur pourra, sur le fondement du décret de 1987 et de la jurisprudence, vous demander la quote-part correspondant à ces services. En revanche, une vigilance accrue s’impose pour vérifier que seules les charges locatives autorisées sont facturées et que la clef de répartition utilisée par le syndic est bien appliquée.

Frais d’entretien des parties communes et nettoyage des halls d’immeuble

Les frais d’entretien des parties communes sont au cœur de la vie quotidienne dans un immeuble : nettoyage des escaliers, vitrages, paliers, halls d’entrée, mais aussi entretien des vide-ordures, remplacement ponctuel de paillassons ou de luminaires dans ces zones. Toutes ces dépenses font partie des charges locatives récupérables, à condition qu’il s’agisse d’entretien courant et de menues réparations. Dès que l’on bascule dans un nettoyage lourd exceptionnel ou dans une rénovation (changement complet de revêtement de sol du hall, rénovation de la cage d’escalier, etc.), les coûts deviennent non récupérables.

Dans de nombreux baux, ces frais sont englobés sous une appellation générique comme « charges communes » ou « charges de copropriété » sans davantage de précision. Cette formulation vague, bien qu’assez répandue, n’est pas idéale. Elle complique la compréhension par le locataire de ce qu’il paie réellement et ouvre la porte aux contestations en cas de régularisation importante. C’est ici que l’article 23 de la loi de 1989 et l’obligation de fournir un décompte détaillé par nature de charge prennent toute leur importance.

Si votre bail ne mentionne pas spécifiquement le nettoyage du hall ou l’entretien des escaliers, le bailleur pourra néanmoins vous réclamer ces charges locatives en s’appuyant sur le décret de 1987, à condition de justifier précisément les factures et la clef de répartition. Vous conservez néanmoins un droit de regard : vous pouvez vérifier si les prestations ont été réellement exécutées (un hall d’entrée encrassé de manière chronique est un indice…) et si les montants facturés restent cohérents par rapport au marché local.

Consommations individuelles : eau froide, eau chaude, chauffage collectif

Les consommations d’eau et de chauffage collectif constituent un autre terrain classique de litiges lorsqu’elles n’apparaissent pas clairement dans le bail. Le décret de 1987 prévoit pourtant explicitement la récupération des dépenses d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif, tant pour les parties privatives que pour les parties communes, dès lors que le contrat de fourniture est souscrit par le bailleur ou la copropriété. L’électricité consommée dans le logement reste en revanche à la charge directe du locataire, via son propre abonnement.

Deux configurations principales se rencontrent dans la pratique. Première hypothèse : vous disposez de compteurs individuels (pour l’eau, parfois pour la chaleur). Dans ce cas, vos charges locatives reflètent en principe votre consommation réelle, ce qui est plus équitable mais nécessite une lecture régulière des compteurs et une facturation détaillée. Deuxième hypothèse : l’immeuble fonctionne en répartition au prorata des tantièmes, sans individualisation fine. Le bailleur doit alors vous communiquer le mode de calcul retenu et la quote-part correspondant à votre lot, point souvent omis dans le bail.

Si le contrat de bail reste totalement silencieux sur l’eau ou le chauffage collectif, cela ne prive pas le bailleur de toute possibilité de récupération, dès lors que ces postes relèvent de la liste légale des charges locatives et que vous avez effectivement bénéficié du service (chauffage en hiver, eau courante, etc.). En revanche, il lui incombe une charge de justification renforcée : il doit produire les factures globales, expliquer la méthode de répartition et justifier le bien-fondé des montants réclamés. Vous êtes alors en droit de demander des explications complémentaires, voire de contester les consommations supposées, notamment si vous vous absentez souvent ou si votre consommation est manifestement inférieure à la moyenne.

Taxes et redevances : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, assainissement

Les taxes et redevances constituent un champ à part des charges locatives, souvent mal compris des locataires. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la redevance d’assainissement ou encore la taxe de balayage font partie des impositions que le bailleur paie d’abord, généralement via la taxe foncière, puis qu’il est autorisé à récupérer auprès du locataire, pour la partie correspondant à la période d’occupation du logement. Ces impositions sont expressément visées par le décret de 1987 parmi les charges récupérables.

Nombre de baux se contentent toutefois de mentionner l’expression « taxes locatives » sans détailler la TEOM ou la redevance d’assainissement. D’un point de vue juridique, cette absence de précision n’empêche pas la récupération de ces taxes, mais elle impose au bailleur une totale transparence lors de la régularisation annuelle. Il doit notamment fournir une copie de l’avis de taxe foncière ou du document distinct mentionnant la TEOM, afin que vous puissiez vérifier l’adresse concernée et le prorata appliqué.

En cas de charges locatives non mentionnées au bail concernant la TEOM, vous pouvez légitimement demander comment le calcul a été réalisé : nombre de mois d’occupation, clef de répartition entre les différents lots, prise en compte éventuelle d’exonérations. Si des anomalies apparaissent (imputation de la totalité de la TEOM alors que vous n’avez occupé le logement qu’une partie de l’année, confusion entre plusieurs immeubles, etc.), vous disposez alors d’arguments solides pour demander une rectification, voire un remboursement du trop-perçu sur les trois dernières années.

Charges annexes : interphone, éclairage des parties communes, petites réparations

Enfin, un ensemble de petites charges annexes vient souvent s’ajouter discrètement au décompte annuel : entretien de l’interphone ou du digicode, éclairage des parties communes, remplacement d’ampoules dans le hall ou dans les escaliers, petites réparations des boîtes aux lettres, de la minuterie ou des serrures des parties communes. Individuellement modestes, ces postes peuvent représenter, ensemble, une somme non négligeable, notamment dans les immeubles dotés de nombreux équipements.

Le décret de 1987 autorise expressément la récupération des dépenses d’électricité des parties communes, des produits d’entretien, de la petite maintenance des équipements collectifs, ainsi que des fournitures consommables (ampoules, fusibles, etc.). En revanche, les remplacements lourds ou les mises aux normes (installation d’un nouveau système d’interphone, changement complet des boîtes aux lettres, modernisation du système d’éclairage) constituent des travaux d’amélioration ou de mise en conformité qui demeurent à la charge du bailleur.

Dans les baux d’habitation, ces charges annexes sont rarement détaillées poste par poste. Elles sont englobées dans un intitulé général, ce qui peut créer la surprise lorsque le locataire découvre la régularisation annuelle. Pour anticiper les litiges, nous vous recommandons de demander dès l’entrée dans les lieux à quoi correspondent, à titre indicatif, les principaux postes de charges locatives de l’immeuble sur les années précédentes. Vous aurez ainsi une vision plus réaliste du coût global de votre logement, au-delà du loyer « nu ».

Conséquences juridiques de l’absence de mention des charges locatives

L’absence de mention explicite de certaines charges locatives dans le bail entraîne des conséquences juridiques nuancées, qu’il est essentiel de bien distinguer. Contrairement à une idée répandue, toutes les charges non mentionnées ne sont pas automatiquement inopposables au locataire. Les juges opèrent une double grille de lecture : d’un côté, le respect de la liste limitative fixée par le décret de 1987 ; de l’autre, l’exigence de transparence et de bonne foi contractuelle imposée par la loi de 1989.

Lorsque des charges relèvent clairement de la liste légale (eau, chauffage collectif, entretien courant, taxe d’ordures ménagères, etc.), leur absence d’énumération détaillée dans le bail ne suffit plus, depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2019, à justifier un refus de paiement pur et simple. Le bailleur peut en principe les récupérer, à condition de prouver la réalité des dépenses, leur rattachement à la catégorie des charges récupérables, et de respecter scrupuleusement les règles de régularisation et de justification. En revanche, toute charge étrangère à cette liste (travaux d’amélioration, honoraires de contentieux du syndic, frais d’huissier pour recouvrement, etc.) reste définitivement à la charge du propriétaire, même si le bail contient une clause ambiguë tentant de les imputer au locataire.

Sur le plan probatoire, l’absence de mention dans le bail fragilise néanmoins la position du bailleur en cas de contestation. Les tribunaux vérifient alors plus strictement que le locataire a bien été informé des grandes catégories de charges auxquelles il serait exposé (par exemple, par la référence explicite au décret de 1987 ou à des « charges récupérables selon la réglementation en vigueur »). Un bail totalement muet sur les charges, sans provisions, sans régularisation et sans décompte, est souvent analysé comme une faute du bailleur, justifiant à la fois le rejet de rappel de charges trop tardifs et l’allocation éventuelle de dommages et intérêts au locataire pour défaut d’information.

En pratique, l’absence de mention claire des charges locatives peut donc aboutir à plusieurs conséquences : réduction judiciaire des sommes réclamées, impossibilité de récupérer certains postes mal justifiés, obligation pour le bailleur d’étaler le paiement des rappels sur douze mois à la demande du locataire, voire condamnation à rembourser les provisions encaissées sans justification pendant plusieurs années. Pour le locataire, bien connaître ce cadre juridique lui permet de distinguer les réclamations légitimes des demandes abusives et d’adopter la bonne stratégie de contestation.

Procédures de régularisation et recours contentieux devant la commission départementale de conciliation

Lorsqu’un différend éclate autour de charges locatives non mentionnées dans le bail, la première étape consiste toujours à demander une régularisation conforme au droit : décompte annuel détaillé, accès aux pièces justificatives, explications sur le mode de calcul. Si le bailleur coopère, de nombreux litiges se résolvent à ce stade, par un simple ajustement des montants ou un échelonnement des paiements. Mais que faire si la discussion tourne court, si les justificatifs ne sont pas fournis, ou si vous estimez que les charges facturées demeurent injustifiées ?

Le législateur a prévu plusieurs niveaux de recours, gradués dans le temps. Avant de saisir un tribunal, vous disposez d’un outil précieux : la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance paritaire, composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires, a précisément pour mission de régler à l’amiable les litiges relatifs aux charges, aux réparations, aux augmentations de loyer ou encore aux dépôts de garantie. Recourir à la CDC permet souvent d’éviter une procédure longue et coûteuse devant le juge.

Saisine de la CDC pour litiges sur charges non mentionnées

La saisine de la Commission départementale de conciliation est simple, gratuite et accessible à tout locataire comme à tout bailleur. Vous pouvez y recourir dès lors qu’un désaccord persiste sur le montant, la nature ou la répartition des charges locatives, y compris lorsqu’elles n’ont pas été clairement mentionnées dans le bail. C’est d’ailleurs un terrain particulièrement propice à la médiation, car les litiges portent souvent sur des incompréhensions techniques (liste des charges récupérables, quote-part de copropriété, interprétation du décret de 1987) plus que sur un conflit ouvert de mauvaise foi.

Pour saisir la CDC, il suffit d’adresser un courrier (simple ou recommandé, de préférence recommandé pour conserver une preuve de la date) au secrétariat de la commission de votre département, en exposant les motifs de votre contestation. Vous y joindrez une copie de votre bail, des relevés de charges, des échanges de courriers avec votre bailleur, ainsi que tout document utile (procès-verbal d’assemblée générale de copropriété, décompte du syndic, etc.). La commission convoquera alors les deux parties à une séance de conciliation, généralement dans un délai de quelques semaines à quelques mois.

Au cours de cette réunion, vous pourrez exposer vos arguments, chiffres à l’appui : charges locatives non prévues au contrat, absence de justificatifs, application abusive de certains postes, rappel de charges tardif, etc. Le bailleur devra, de son côté, démontrer que les sommes réclamées correspondent bien à des charges récupérables et qu’il a respecté ses obligations d’information. La commission émettra ensuite un avis, qui n’a pas de valeur contraignante mais qui pèse souvent dans la balance en cas de contentieux ultérieur devant le tribunal.

Médiation préalable et tentative de conciliation amiable

Avant même de saisir la CDC, une étape de médiation informelle est fortement recommandée. Il peut s’agir d’un simple échange de mails structurés, d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou, dans certains cas, de l’intervention d’un tiers neutre (conciliateur de justice, association de locataires, ADIL). L’objectif est double : clarifier les points de désaccord et montrer, en cas de contentieux, que vous avez agi de bonne foi en cherchant une solution amiable.

Une lettre recommandée bien rédigée, rappelant les textes applicables (article 23 de la loi de 1989, décret de 1987, délai de prescription de trois ans, etc.) et listant précisément les postes de charges contestés, constitue souvent un électrochoc salutaire. Elle amène de nombreux bailleurs à régulariser leur situation, à produire des justificatifs manquants ou à renoncer à des demandes manifestement infondées. En outre, ce courrier interrompt la prescription triennale, vous laissant davantage de temps pour organiser votre défense si le litige persiste.

La médiation présente aussi un avantage psychologique non négligeable : elle contribue à préserver, autant que possible, une relation locative apaisée. Vous continuez à vivre dans le logement pendant la durée du litige, et il est souvent dans l’intérêt des deux parties d’éviter une escalade inutile. Comme dans un conflit de voisinage, une solution négociée, même imparfaite, peut parfois se révéler plus satisfaisante sur le long terme qu’un jugement obtenu après plusieurs mois de procédure.

Procédure devant le tribunal judiciaire en cas d’échec de la conciliation

Si la conciliation amiable et la saisine de la CDC échouent, ou si l’une des parties refuse de s’y présenter, le dernier recours consiste à saisir le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) compétent pour le lieu de situation du logement. Cette juridiction est seule habilitée à trancher définitivement les litiges portant sur les charges locatives non mentionnées au bail, à condamner le bailleur à rembourser des sommes indûment perçues ou, inversement, à condamner le locataire à payer des arriérés de charges dûment justifiés.

La procédure débute par le dépôt d’une requête ou d’une assignation, selon le montant du litige et la représentation choisie. Il est possible de se défendre seul, mais l’assistance d’un avocat ou d’une association spécialisée en droit du logement est vivement conseillée pour les dossiers complexes ou les montants élevés. Vous devrez constituer un dossier solide, comprenant le contrat de bail, les décomptes de charges, les pièces justificatives (ou l’absence de celles-ci), les avis de la CDC, ainsi que tous les échanges intervenus avec votre bailleur.

Le juge examinera alors plusieurs questions : les charges réclamées entrent-elles bien dans la liste du décret de 1987 ? Ont-elles été régulièrement régularisées et justifiées ? Le bail, même silencieux sur certains postes, renvoie-t-il de manière générale aux charges récupérables légales ? Le comportement du bailleur a-t-il été loyal et transparent ? Sur cette base, il pourra réduire les sommes réclamées, ordonner un remboursement, prévoir un échéancier de remboursement ou, au contraire, condamner le locataire à verser les charges légitimement dues, éventuellement avec intérêts. Dans certains cas, des dommages et intérêts peuvent être accordés pour compenser un préjudice financier ou moral lié à des pratiques abusives.

Solutions préventives et modèles de clauses contractuelles conformes

Plutôt que d’attendre qu’un litige surgisse, il est toujours préférable d’anticiper la question des charges locatives dès la rédaction et la signature du bail. Un contrat clair, précis et conforme à la réglementation limite considérablement le risque de contestation ultérieure, tant pour le bailleur que pour le locataire. Comment s’y prendre concrètement ? En veillant à ce que le bail reflète fidèlement le régime légal des charges récupérables et en y insérant des clauses équilibrées et transparentes.

Pour commencer, il est recommandé de faire expressément référence, dans le bail, au décret n°87-713 du 26 août 1987 et à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Cette mention peut prendre la forme d’une formule du type : « Les charges récupérables sont dues par le locataire conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste limitative des charges récupérables. » Cette simple phrase permet de sécuriser juridiquement le contrat, en alignant le bail sur le droit en vigueur.

Il est également souhaitable de compléter cette référence générale par une description synthétique des principales catégories de charges locatives applicables au logement : chauffage collectif, eau froide et chaude collective, entretien des parties communes, ascenseur, espaces verts, taxes locatives (dont la TEOM), etc. Sans devoir dresser une liste exhaustive, le bail peut par exemple comporter une clause structurée autour de quelques rubriques claires, afin que le locataire visualise concrètement à quoi correspondra la « provision pour charges » qu’il versera chaque mois.

Enfin, un bail bien rédigé devrait toujours préciser le mode de paiement des charges (provisions avec régularisation annuelle ou, pour les meublés, forfait éventuellement révisable) et rappeler le droit du locataire à obtenir, chaque année, un décompte détaillé et à consulter les pièces justificatives pendant six mois. Une phrase type pourrait être : « Les charges feront l’objet de provisions mensuelles avec régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communiquera au locataire un décompte détaillé par nature de charges et tiendra à sa disposition, pendant six mois, l’ensemble des pièces justificatives. »

En combinant ces éléments – référence aux textes, description des grandes catégories de charges, rappel des droits d’information du locataire – vous réduisez considérablement les risques de surprises désagréables et de contentieux futurs. Que vous soyez bailleur ou locataire, n’hésitez pas à faire relire le projet de bail par une Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) ou par un professionnel du droit : cet investissement initial vous évitera, dans bien des cas, des litiges longs, coûteux et épuisants autour de charges locatives non mentionnées dans le bail.