Investir dans l’immobilier

Créer et investir dans l’immobilier, est-ce opportun ?
Voici une question que j’ai reçu. Or pour ceux qui me connaissent, l’immobilier est, comme l’or, ma petite marotte. Donc je vais vous donner mon point de vue sur la possibilité de créer une structure pour gérer des actifs immobiliers.

D’abord, il faut admettre que le marché a connu une hausse fulgurante ces dernières années et on peut dire un peu déconnectée des fondamentaux économiques.
Aujourd’hui nous attaquons une phase de retournement dont la seule inconnue est l’ampleur. Retournement violent ou baisse larvée sur plusieurs années ?

Les prix actuels en France comme dans d’autres pays ont été maintenu artificiellement via tout un ensemble de dispositifs : prêts à taux zéro, Borloo, Robien, Scellier, la déductibilité des intérêts,……ce n’est pas propre à la France, Mr Obama aux US a fait un peu la même chose. Le problème c’est que lorsque l’on supprime les aides, pour cause de rigueur budgétaire par exemple, le marché cale (voire la prime à la casse auto).
Sur ce point il est intéressant de relever que personne ne demande pourquoi on a pas d’argent pour la sécurité sociale alors que d’un autre côté on sponsorise l’immobilier à coût de milliards d’euros sachant qu’en moyenne ce sont des patrimoines aisés qui en profitent!!! L’art d’éluder les bonnes questions pour se focaliser sur des enjeux de tailles comme l’insécurité galopante :-)

Ensuite, si l’on raisonne de manière pragmatique il faut faire les calculs suivants :

Calcul de la rentabilité de l’opération : combien je gagne mensuellement
1-Coût de mon bien
Dans le coût de mon bien j’inclus le prix d’achat, les frais de notaires et d’agence, les frais administratifs et coût de l’emprunt

2-Calcul du loyer mensuel potentiel (hors charges)
Pour le calculer je prends un loyer moyen au mètre carré que je calcule selon le type de bien et son emplacement. Une bonne connaissance du micro-marché est requise.

3-Calcul de mon résultat net mensuel
De mon loyer je déduis les charges de copropriété (non réaffectables au locataire), la taxe foncière, l’assurance loyer impayés, l’assurance du bien, une provision pour travaux et remise en état, le coût des intérêts de l’emprunt. Cela me donne un solde intermédiaire sur lequel je vais calculer ma CSG (12.1%). J’aboutis à mon résultat net.

Si le résultat net est négatif, tous les mois vous mettez de votre poche. S’il est positif c’est un peu plus encourageant. Là, vous calculez combien cela vous rapporte en pourcentage. Exemple : s’il me reste 10 et que j’ai mis un apport de 100 alors j’obtiens du 10% de rapport (là c’est idyllique).

Calcul du fondamental

1- Calcul du prix au mètre carré
Quel est le prix au mètre carré de mon bien ? Je divise le prix par la superficie

2-Calcul du revenu au mètre carré
Quel est le loyer annuel versé au mètre carré ? je divise le loyer annuel potentiel par la superficie

3-Ratio fondamental
Combien d’année pour arriver à zéro ? Je divise le prix au mètre carré par le loyer potentiel au mètre carré et cela me donne un nombre d’années.

Si vous approché 15 années alors c’est bon. Un bon ratio fondamental c’est 180. C’est à dire qu’il me faut dans l’absolu 180 mois de loyers pour payer mon bien.
Si vous êtes en dessous, c’est mieux. Au-dessus, cela devient risqué et là c’est à vous de bien calculer.

Personnellement j’avais fait un calcul sur des zones et cela m’avait un peu refroidi. Exemple : Neuilly sur Seine ratio de 24.1, Paris 16 ratio de 22.2, Paris 8 ratio de 23.8, Paris 6 ratio de 25.4, Paris 7 ratio de 22.1

A côté de cela il faut bien intégrer que le prix de votre bien peut baisser et que le loyer peut baisser. Ne pas toujours partir sur des hypothèse d’augmentations constantes.
Exemple à Neuilly sur Seine en 2010 les loyers ont baissé en moyenne de 6.9%. Cela peut mettre à mal votre business model.

Voilà, j’espère avoir répondu. Si vous avez des questions ou commentaires, allez-y.

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