Créer et investir dans l’immobilier, est-ce opportun ?
Voici une question que j’ai reçu. Or pour ceux qui me connaissent, l’immobilier est, comme l’or, ma petite marotte. Donc je vais vous donner mon point de vue sur la possibilité de créer une structure pour gérer des actifs immobiliers.
D’abord, il faut admettre que le marché a connu une hausse fulgurante ces dernières années et on peut dire un peu déconnectée des fondamentaux économiques.
Aujourd’hui nous attaquons une phase de retournement dont la seule inconnue est l’ampleur. Retournement violent ou baisse larvée sur plusieurs années ?
Les prix actuels en France comme dans d’autres pays ont été maintenu artificiellement via tout un ensemble de dispositifs : prêts à taux zéro, Borloo, Robien, Scellier, la déductibilité des intérêts,……ce n’est pas propre à la France, Mr Obama aux US a fait un peu la même chose. Le problème c’est que lorsque l’on supprime les aides, pour cause de rigueur budgétaire par exemple, le marché cale (voire la prime à la casse auto).
Sur ce point il est intéressant de relever que personne ne demande pourquoi on a pas d’argent pour la sécurité sociale alors que d’un autre côté on sponsorise l’immobilier à coût de milliards d’euros sachant qu’en moyenne ce sont des patrimoines aisés qui en profitent!!! L’art d’éluder les bonnes questions pour se focaliser sur des enjeux de tailles comme l’insécurité galopante 
Ensuite, si l’on raisonne de manière pragmatique il faut faire les calculs suivants :
Calcul de la rentabilité de l’opération : combien je gagne mensuellement
1-Coût de mon bien
Dans le coût de mon bien j’inclus le prix d’achat, les frais de notaires et d’agence, les frais administratifs et coût de l’emprunt
2-Calcul du loyer mensuel potentiel (hors charges)
Pour le calculer je prends un loyer moyen au mètre carré que je calcule selon le type de bien et son emplacement. Une bonne connaissance du micro-marché est requise.
3-Calcul de mon résultat net mensuel
De mon loyer je déduis les charges de copropriété (non réaffectables au locataire), la taxe foncière, l’assurance loyer impayés, l’assurance du bien, une provision pour travaux et remise en état, le coût des intérêts de l’emprunt. Cela me donne un solde intermédiaire sur lequel je vais calculer ma CSG (12.1%). J’aboutis à mon résultat net.
Si le résultat net est négatif, tous les mois vous mettez de votre poche. S’il est positif c’est un peu plus encourageant. Là, vous calculez combien cela vous rapporte en pourcentage. Exemple : s’il me reste 10 et que j’ai mis un apport de 100 alors j’obtiens du 10% de rapport (là c’est idyllique).
Calcul du fondamental
1- Calcul du prix au mètre carré
Quel est le prix au mètre carré de mon bien ? Je divise le prix par la superficie
2-Calcul du revenu au mètre carré
Quel est le loyer annuel versé au mètre carré ? je divise le loyer annuel potentiel par la superficie
3-Ratio fondamental
Combien d’année pour arriver à zéro ? Je divise le prix au mètre carré par le loyer potentiel au mètre carré et cela me donne un nombre d’années.
Si vous approché 15 années alors c’est bon. Un bon ratio fondamental c’est 180. C’est à dire qu’il me faut dans l’absolu 180 mois de loyers pour payer mon bien.
Si vous êtes en dessous, c’est mieux. Au-dessus, cela devient risqué et là c’est à vous de bien calculer.
Personnellement j’avais fait un calcul sur des zones et cela m’avait un peu refroidi. Exemple : Neuilly sur Seine ratio de 24.1, Paris 16 ratio de 22.2, Paris 8 ratio de 23.8, Paris 6 ratio de 25.4, Paris 7 ratio de 22.1
A côté de cela il faut bien intégrer que le prix de votre bien peut baisser et que le loyer peut baisser. Ne pas toujours partir sur des hypothèse d’augmentations constantes.
Exemple à Neuilly sur Seine en 2010 les loyers ont baissé en moyenne de 6.9%. Cela peut mettre à mal votre business model.
Voilà, j’espère avoir répondu. Si vous avez des questions ou commentaires, allez-y.
Voir aussi:
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Vente maison Brest…
Merci pour votre article. 6 guides pour bien acheter ou vendre à télécharger sur notre site….
Bravo pour cet article plein de bon sens, nous sommes très loin du discours des prétendu professionnels de l’immobilier, votre raisonnement en terme d’investissement immobilier tient tout à fait la route.
Felix38
http://www.linvestisseurlocatif.fr/
Bonsoir,
Pour avoir des infos sur l’immobilier locatif,
allez voir mon blog
http://immobilier-locatif.over-blog.com/categorie-11283654.html
Bonne lecture.
Laurent
[...] de l’immobilier. Dans notre précédent billet, nous avions évoqué ce scénario qui nous semble plus probable. Entre temps, quelques annonces, [...]
Je ne connaissais pas ce calcul de « ratio fondamental » que je trouve intéressant. As-tu des liens là-dessus, je n’ai pas trouvé grand-chose après rapide googlisation (le nom doit être différent, non?).
En revanche, je ne suis pas d’accord sur 2 points:
_ La baisse inéluctable:
Même si 2009 était baissier, rien ne nous permet de savoir si nous étions auparavant à la crête du cycle ou s’il s’agit simplement d’un soubresaut. La désinformation de la soit-disante bulle marche à plein (je n’affirme pas non plus que ça va repartir, je dis juste que tous les prévisionnistes sont des prédicateurs, or je n’ai pas de boule de cristal…)
_ Le soutien des gouvernants aux riches via l’immobilier:
On verse presque dans le populisme (même si le mot est un peu fort, j’en conviens…). Mais toutes ces aides destinées à l’immobilier sont axées d’une part sur le besoin en logements (or il faut bien les financer, donc il faut que ce soit attractif pour les investisseurs, l’Etat ne pouvant pas construire autant de logements sociaux, sans quoi le trou de la sécu serait une goutte d’eau à côté), et d’autre part sur le soutien d’une filière toute entière (le bâtiment) qui crée ou conserve un nombre important d’emplois (et ce n’est pas une exception: toute nos agriculteurs en France sont des fonctionnaires européens!).
Bonjour,
Je suis d’accord avec vous sur les prévisions. Les prévisionnistes sont souvent des prédicateurs.
- Ce que je pense à titre personnelle, c’est que cela va baisser. Après je suis ouvert à la discussion mais j’ai une bonne expérience de l’immobilier et j’ai profité de cette bulle. EN 1998, j’ai payé 1500 euros le mètre carré dans une ville de la banlieue ouest de Paris. Le même bien, a été revendu en 2004 à presque 3 000 euros le mètre carré. En 2000, à Neuilly sur seine on me proposer d’acheter un 54 m2 (certes avec travaux) à 720 000 francs (soit 110 000 euros) aujourd’hui pour ce prix là vous ne pouvez même pas vous acheter un studio de 20m2. Je n’arrive toujours pas à m’expliquer rationnellement le pourquoi de cette rapide augmentation et donc faute d’explications logiques, pragmatiques et vérifiable, j’en déduis que c’est une bulle.
-Je n’ai pas que cela allez aux riches, car ce n’est pas le genre de discours que j’aime. Dresser les gens les uns contres les autres et stérile. Je disais que ces efforts auraient pu, peut-être être mieux orientés. D’ailleurs j’en juge simplement le résultat. Aujourd’hui comme il y a quelques années on parle encore du mal-logement. On n’a rien réglé et c’est logique. plus les prix augmentent et plus vous avez de mal-logés. La France n’a pas besoin de millions de logements supplémentaires mais de logements abordables et là on reboucle avec le point 1 : les prix.
Autre indicateurs important : le pourcentage de propriétaires était de 56% en 2002 et de 57.3% en 2008. Progression fulgurante!!!!!!
Quant au soutien d’une filière, je ne vois pas l’intérêt sinon pourquoi avoir laissé tombé les mines de charbon, la sidérurgie, etc….L’agriculture c’est différent car c’est un enjeux, tout comme l’énergie, stratégique.
Comme je le disais dans l’article, point de passion juste du réalisme et du pragmatisme.
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C’est bien mais très généraliste,vous me direz ce que vous dites est général et peut s’appliquer à tous les types d’immobilier mais rien ne vaut quand même une bonne analyse d’un CGPI qui pourra utiliser ces mêmes principes bien sûr et aussi aller chercher des biens répondant à des fiscalités différentes et variées.Du démembrement en passant par le Malraux ou le Meublé.
Merci
Je suis totalement d’accord avec vous. C’est une approche macro. Au-delà des points de vue de chacun, mon article tend surtout à démontrer que l’immobilier n’est pas une loterie ou n’importe quel néophyte peut faire de l’argent facile. En ces temps difficiles, sur des projets de ce type, comme ceux d’une création d’entrepris il vaut mieux dépenser un peu pour bien s’entourer de professionnels compétents. Sur ce domaine vous citez les CGPI.
L’immobilier est un sujet presque passionnel et on entend beaucoup d’inepties. Or, il faut raisonner avec pragmatisme et raison.
Cordialement,